【超初心者向け】REIT(不動産投資信託)とは？メリットやデメリットなど網羅！

投資信託を学んでいると、REIT（不動産投資信託）が気になってきますよね。

ただ、調べてみると難しい話ばかりで全然分からないという方も多いと思います。

そんな方向けにメリットやデメリットなど、とりあえず押さえておけば大丈夫なポイントだけまとめました。

ざっくりと入門知識を理解しておくだけでもだいぶ違うので、今すぐ知っておきましょう！

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１．そもそもREIT(不動産投資信託)とは

①REITとは

REITとは、「不動産投資信託」と言われ、その言葉通り投資信託の不動産バージョンです。

投資信託は簡単に言うと、『プロに投資を信じて託す』事だと思って下さい。

なのでREITは、不動産の専門家が選んだオフィスビルや商業施設、マンションなどにお金を預けて運用してもらうという事ですね。

そしてその不動産から発生した家賃収入や売買益を、投資家に分配します。

出典：J-REITの仕組み｜投資信託協会

REITの仕組みは上記の通りですが、ひとまずはさっと見ておけば良いと思います。

基本的には投資信託と同じ、運用会社や資産補完会社（信託銀行）があるイメージですね。

ただし、REITは「投資法人」と言う会社の形となっているので、企業の株式にあたる投資証券や銀行からの融資などで資金調達も行えます。

REITは「Real Estate Investment Trust」の略で、もともとはアメリカで出来上がった仕組みです。

日本ではJAPANの「J」をつけて「J-REIT」と呼ばれているので、この機会に覚えておきましょう。

②REITの種類

出典：投資対象不動産の種類｜SBI証券

たとえばJ-REITには「単一用途特化型」と「複数用途型」とそれぞれあります。

オフィスビルや住宅だけに投資しているのもあれば、複数の種類に投資している型もあるというわけですね。

出典：投資対象不動産の種類｜SBI証券

２．REITのメリット

①不動産に分散投資を手軽にできる

REITの中身については、様々なお店が入っているデパートのイメージが分かりやすいと思います。

運用先が一つだけにならず、色々な不動産を組み合わせて一つの商品になるので、分散投資が気軽にできるんですね。

しかも、一般的に大金が必要な不動産投資ですが、REITであれば少額から可能です。

出典：ジャパンリアルエステイト投資法人

このようにポートフォリオ（運用の組み合わせ）は、そのREITごとに様々です。

何十もの物件に分散して投資している投資信託もあります。

なので、かならず目論見書（投資信託の説明書）をチェックしてから決めるのが大事ですね。

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②NISAが利用できる

REITはNISA（少額投資非課税制度）の対象商品なので、利用すれば利益に税金がかかりません。

ただし、つみたてNISAでの利用はできないので、ご注意を。

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③比較的、高利回りの分配金が期待できる

REITは、比較的高利回りの分配金が期待できます。

たとえばJ-REITの場合、基本的に利益の90%超を分配金として出せば、法人税がかからないという特徴があるからなんですね。

出典：不動産投信情報ポータル

確かに上記の通り、分配金の利回りは割と高めですね。

なので、毎月分配型など積極的に分配金を出しているREITも多くあります。

しかし、次のデメリットでも紹介しますが、分配金を多く出すとその分、純資産が減って基準価額が削られていく恐れがあるので注意が必要です。

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３．REITのデメリット

①分配金が期待できる分、複利が効きづらい

出典：投資信託の基礎知識｜投資信託協会

REITは比較的高利回りの分配金が期待できるとお話しましたが、分配金が出るとその投資信託の純資産額が減り、ひいては基準価額も下がります。

当然ですが分配金は、その投資信託に集まって運用されていた資金（純資産）から支払われるので、分配金が出ると純資産総額が減少します。

すると、純資産総額の計算のもととなる基準価額もあわせて下がってしまうというわけです。

出典：ダイワJ‒REITオープン（毎月分配型）

上記はダイワJ‒REITオープン（毎月分配型）ですが、基準価額（青色の折れ線）は10年近くほぼ横ばいで変わっていません。

分配金の再投資を想定した際の基準価額（黄緑色の折れ線）は過去10年では右肩上がりとなっていますが、もらった分配金には約20%の税金がかかるため、複利が効きづらいというデメリットがあります。

特に今回紹介したような毎月分配型は、分配金を頻繁に出す事で基準価額が下がってしまいがちになるので注意が必要ですね。

②価格変動リスクがそれなりに高い

出典：東証REIT指数｜日本証券取引所

「REITは不動産なので、何となく値動きも安定してそうで良いのでは？」と思いますよね。

しかし上記は、東京証券取引所に上場しているREIT全銘柄の平均値となる東証REIT指数ですが、価格の変動が思ったより高い事が分かります。

リーマンショックの際には半値以下になっていますから、株式並みの価格変動リスクがあると言っても良いでしょう。

REITの利益の源泉は基本、賃料収入ですが、金融危機に直面すると賃料の下落、空室率の増加などが起こってしまうのが主な理由ですね。

なのでREITは価格変動リスクが低くて安定している、という考えは持たない方が良いでしょう。

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４．REITは投資初心者におすすめ？

REITは一般NISAの対象ではありますが、つみたてNISAが使えないという点でまず最初の選択肢に入らないでしょう。

なので、投資初心者はつみたてNISAを利用して、株式などの投資信託を選ぶのが先ですね。

また人気のバランス型ファンドであるｅＭＡＸＩＳ Ｓｌｉｍ バランス（８資産均等型）などは、上記のようにREITも入っています。

なので、REITへの投資を考えたいなら、まずはバランス型の投資信託を選んでみても良いかもしれません。

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５．まとめ：【超初心者向け】REIT(不動産投資信託)とは？メリットやデメリットなど初心者向けに網羅！

REITはいっけん分かりづらいイメージがありますが、実際はそこまで難しくはありません。

今回紹介したのは初心者向けの入門知識ですが、まずはこれだけ押さえておけばOKです。

気になったら、少額から購入してみても良いかもしれませんね！

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小林亮平

資産運用YouTuber

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1989年生まれ。三菱UFJ銀行に勤務後、超初心者向けにつみたてNISAやiDeCo、楽天経済圏、ふるさと納税の入門知識を発信してます。