【辛口評価】CREAL(クリアル)のさくらさくみらい駒込(保育所案件)は投資すべき?【結論は30万円投資予定】

(左)超初心者向けにNISAを紹介!(右)スポンサーの起業家、ふっさん様です!

CREALの大型案件第二弾がやってきました。

前回はホテル案件でしたが、今回は保育所案件とこちらも初の試みです。

 

この案件に投資を考えているので、事前に色々と調査。

結論としては30万円を投資予定です。

やや辛口も入れながら評価したので、「投資しようか迷っている…」という方の参考になれば幸いです。

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CREAL

1.CREAL(クリアル)の「さくらさくみらい駒込」保育所案件について

保育所名称さくらさくみらい駒込
募集金額4.5億円
賃借人株式会社さくらさくみらい
期間12ヶ月
想定利回り年4.0%
募集期間2月28日~3月24日

ざっと今回の投資条件をまとめておくと、こんなところです。

認可保育所であり、2019年1月末時点で満員の状態(51名)となっているようですね。

JR山手線「駒込」駅から徒歩4分と好立地にあり、募集金額は4.5億円となかなかの大きさ。

 

CREALにとって初めての大型案件「ホテル アマネク 浅草吾妻橋スカイ」が8.8億円だったので半分程度の募集となりますが、大型である事には変わりないですね。

想定利回りは年4.0%と、ホテル案件の4.2%とそこまで大差は無く、期間12ヶ月というのが一番の差です。

(ホテル案件は24ヶ月と長めだったので)

個人的にはソーシャルレンディング・不動産投資型クラウドファンディングは期間は最長でも12ヶ月を考えているので、その点ではアリと言えます。

本件のざっくりスキーム

公式のスキーム図がやや分かりづらいので、自分でざっくり作ってみました。

CREALが他のオーナーより保育所を購入して、さくらさくみらい社にテナントとして貸し、得た賃料が投資家の分配金となる仕組みですね。

 

この流れ自体はさほど難しくないので、理解しやすいと思います。

1年後に売却予定というのが少し引っかかったので、これは後ほど触れています。

 

2.運営者兼賃借人の株式会社さくらさくみらいについて

運営者株式会社さくらさくみらい
設立2009年8月3日
代表取締役社長西尾 義隆
本社所在地東京都中央区銀座1-16-1 東貨ビル6階
事業内容保育所・託児所(さくらさくみらい)の運営
資本金93,004,900円
総従業員数743名(2018年12月現在)

続いて、保育所運営者であるさくらさくみらい社を見てみましょう。

設立は2009年なので、約10年の運営歴とまずまず。

 

資本金9,300万円は…ちょっとびっくりしませんか?

決算書が無いので詳細は分かりませんが、保育所やる為の資本金ってこんなに厚いんですかね。

まあでも今は施設数もだいぶ増えてますしね、総従業員数も743名と結構な大所帯。

西尾義隆社長の名をネットで検索したら、㈱ブロッサムという社名がよく出てきたので、気になって変更履歴を調べていました。

(本当は登記簿謄本を取り寄せるのがベストですが、いま手元にないので)

つい先日の平成31年1月8日に社名を「株式会社ブロッサム」から「株式会社さくらさくみらい」に変更していますね。

この理由が気になる所です。

 

またさくらさくみらい社の成長が著しすぎるのがちょっと気になりますね。

2009年の設立以降、現在は計33施設の保育所を運営。

2019年4月にはなんと13施設(東京23区で12施設、大阪府で1施設)を開業する予定も控えているとの事。

 

一気に1.5倍の46施設に拡大?

イケイケドンドン感が凄いですが、こういうのはつまづく要因にもなるのでちょっと怖いですね。

今回の案件が24ヶ月などの長期間だったら、投資は控える判断をしたと思います。

HPにインスタのリンクもあったので見てみたんですが、思った以上にしっかり運営されてますね。

SNSに力を入れているかは大事なポイントなので、これは高評価と言えるでしょう。

 

3.CREAL(クリアル)のさくらさくみらい駒込は投資すべき?

では本件のさくらさくみらい駒込には投資をするべきか否かを考えていきましょう。

タイトルでも述べた通り、自分は30万円を投資予定です。

(ただし大型案件のため募集の動きをしばらく見た上で最終判断します)

 

⓪CREAL自体のリスクは?

これは実際に自分もCREAL社へ訪問し、横田社長に取材を行っています。

結論としては、現時点でのCREAL自体のリスクは極めて低いと言えるでしょう。

 

不動産ファンドの実績も豊富であり、上場を見据えている背景を考えても、中途半端な案件は用意しないでしょう。

特に大型案件の準備には力を入れているので、まだこの段階でコケる事はさすがに考えづらいです。

CREALの取材はこちらの記事にまとめているので、あわせてどうぞ。

 

①さくらさくみらい社の運営者リスク

これは正直、少し懸念があります。

というのは、先ほどもお話した通り成長が著しすぎる。

 

2009年の設立以降、現在は計33施設の保育所を運営で2019年4月にはなんと13施設を開業予定というのはやはり不安がよぎりますね。

今までの実績と資本金の大きさ(恐らく内部留保もそれなりなはず)から勝算を見出していると思いますが、ここは若干引っかかりました。

ただ、次に述べる通り期間1年なので、まあ目をつぶれるかという感じです。

 

②期間と利回り

まず大事な投資期間は12ヶ月。

本件の不動産投資型クラウドファンディングと似たソーシャルレンディングにて、2018年に遅延等のトラブルが多く出た為、短い期間を重視する投資家が増えるようになりました。

自分もこの考えで、今は最長でも12ヶ月の案件に投資するようにしています。

 

次に利回りは年4.0%。

これはCREALの他の案件と比べてもさほど遜色は無い水準と言えるでしょう。

不動産投資型クラウドファンディングは利回りが年7~8%と高い水準の企業もありますが、物件売却後の利益も加味したりなどブレが大きい案件もあるので、個人的には年4%程度が望ましいかと思っています。

 

③収益性(分配金の妥当性)

本件の収益性

賃料収支は月154万円、年間1,848万円なので募集4.5億×利回り4%=分配金1,800万円とほぼちょうどですね。

1年間だけなのでまあ許容の範囲内ですが、第一号の大型ホテル案件とは異なりマスターリース(一括賃貸借)では無いので、賃料にブレが生じる可能性もあります。

ただ現在の駒込保育所が満員の人気である事を加味すると、そこまで大きな変化は考えにくいかなと。

 

④㈱ブリッジ・シー・キャピタルの劣後出資(投資家の損失許容範囲)

調達資金と劣後出資

本件の調達資金5億円のうち、クラウドファンディングでの募集が4.5億円。

残り0.5億円は、CREALの運営社である㈱ブリッジ・シー・キャピタル(BCC)が出資予定となっています。

これはセイムボート方式という仕組みで、不動産投資型クラウドファンディングはどこもこの形式をとっていますね。

 

で、ブリッジ・シー・キャピタルの出資0.5億円は劣後出資となっており、簡単に言うと保育所を売却した際に損失が出た場合は、ブリッジ・シー・キャピタルの劣後出資分0.5億円から負担する構造になっています。

つまり10%の売却損失までは、投資家のお金はマイナスにならないというわけですね。

本物件は第三者による鑑定評価もあり、DCF法で5億900万円との事です。

>>さくらさくみらい駒込の不動産調査報告概要

 

ちなみに本件は融資では無いので、物件に担保はつきません。

(物件に担保がつくのはソーシャルレンディングの仕組みです)

 

⑤売却先の予定

劣後出資は投資家にとってありがたいですが、肝心なのは本件の売却先の予定です。

案件の説明欄では、「本ファンドは、駒込保育所を12ヶ月以内に外部へ売却することを予定しています。売却先候補としては、主に一般事業法人を想定しています。」とありますが、果たしてその売却先はどこなんでしょうか?

 

さすがにもう目途は立っていると思いますが、万が一買い戻しされなかった場合はCREAL社がこの保育園を保有したままになるのでしょうか?

大事な出口に関するこの辺りが見えないので、結論としては多額の投資は控えて、30万円程度にしておこうと考えたわけです。

 

さくらさくみらい社の運営リスクと併せて、少し懸念事項はありますが、総合的な判断としては投資をするに値する案件かなと思います。

ただこれは自分が色々調べた上での判断なので、もちろん自己責任でお願いします。

2月28日追記:予定通り30万円を投資しました。

今後の運用実績などで追加情報あれば、追って記載していきますね。

 

4.まとめ:【辛口評価】CREAL(クリアル)のさくらさくみらい駒込(保育所案件)は投資すべき?【結論は30万円投資予定】

いかがだったでしょう。

やや辛口で評価しましたが、トータルとしては悪くない案件だと思います。

加えて、個人的にはCREALは信頼度の高いサービスなので、個人的には積極的に使いたいですね。

 

自分は投資が始まってから募集の動きを見て、問題無さそうであれば30万円を投資予定です。

ぜひあなたも、色々と調べてみた上で投資を検討してみて下さい。

 

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