【5,400文字】CREAL(クリアル)の立ち上げ秘話と魅力、今後の展開を横田社長に取材インタビュー！

これは新生銀行時代にまでさかのぼるんですが、私は老人ホームや病院と言ったヘルスケア部門のファイナンス業務（ノンリコースローン）を担当していました。

このヘルスケア部門は、少子高齢化を背景とした需要や安定したキャッシュフローが期待できる一方で、思いのほか資金をあまり集める事ができていませんでした。

 

その原因として、物件としての流動性が無い（売買がされない）事が一因かと思い、新生銀行のヘルスケア事業でREITを立ち上げました。

おかげで投資家達の売買は活発となったものの、まだ資金が小口だったり、投資対象としての歴史が浅い事を理由にメインプレーヤーである機関投資家達は様子見していました。

 

高齢化を迎えるこの時代に社会的に必要なインフラであり、キャッシュフローも安定しているにも関わらず、資金が流れ込んでいない領域に対し、クラウドファンディングにより広い一般層から資金を集めるアイデアが浮かんだのです。

これが、後のCREALの立ち上げに繋がる原点と言えるでしょう

また資産運用という視点から見ると、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの魅力的な運用手段だと考えていますが、現実としてなかなか普及していない理由は以下の3つが要因として考えられます。

1. 日常生活、日々の仕事で忙しい中、物件選定や契約に手間と時間がかかる
2. 投資額が大きく、不動産投資購入には借入金や大型資金が必要
3. 情報格差が大きく、「怪しい」「よくわからない」といった印象が強い

この悩みを解消するためにも、CREALを思いついたのが経緯の1つでもあります

一言で言ってしまうと、ヘッドハンティングされたと言いますか、今後の上場に向けて新規ビジネスを弊社が考えていた矢先、私に声がかかりました。

私が温めていたクラウドファンディングの構想を、「不動産投資型クラウドファンディングのCREAL」として実現する事になったのです

1番の理由は、不特法（不動産特定共同事業法）の改正でしょう。

2017年末に、クラウドファンディングへの対応を踏まえた改正（電子書面化への対応など）があった事で、2018年の盛況に繋がったと考えられます。

不動産投資型クラウドファンディングに対する期待は非常に高まっており、今後の成長にも期待できる市場と言えるでしょう

クラウドファンディングに関して言うと、貸付型クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）が先行していましたが、貸金業法により情報の開示が限定されている事のネックを多くのユーザーも感じていたと思います。

クラウドファンディング市場が健全に発展する為にも、たとえば不動産であれば物件情報などを出来る限り明確に開示する努力が大事であると私たちは考えており、後でお話するCREALの「透明性」という強みに繋がっています

ありがとうございます。ただ資産運用という観点で見ると、現状ソーシャルレンディングは情報開示量が少ない反面、利回りが高い案件もありますね。

対して不動産投資型クラウドファンディングは利回りが比較的高くない分、情報開示量が多いという事で、どちらが良い悪いではなくリスクとリターンのバランスは取れているのかなとは感じます。

利回りが高い案件は、それなりのリスクがあるということは投資家のみなさんも意識がしたほうが良いと思います

これはよく質問を頂きますね。

まずは1つはボラティリティ（価格の変動）だと思います。

不動産投資型クラウドファンディングは、基本的に投資した額が変動せず、利回りだけついてそのまま返ってくる構造です。

また優先劣後出資により、出来る限り元本毀損のリスクを抑えています。

 

対してREITは株式市場やマクロ環境に左右されやすいので、価格も変動しやすいですね。

安定した運用という意味では、REITより不動産投資型クラウドファンディングの方が向いている面があるかと思います。

 

また2つ目は不動産投資の実感ですね。

REITは投資信託という仕組み上、10～20件といった不動産に投資するポートフォリオを組んでいます。

そうすると1件ずつの情報を調べるのは物理的にハードルが上がってきますが、不動産投資型クラウドファンディングなら1件の情報をきちんと調べて投資判断するので、不動産に投資している実感が湧きやすいと思います。

 

最後に3つ目は、投資資金のハードルの低さでしょう。

REITですと10万程度からの資金が必要ですが、不動産投資型クラウドファンディングなら1万円から可能です

CREALは物件の透明性、すなわち情報開示量にかなりこだわっています。

たとえば第1号のホテル案件では、住所はもちろん物件の写真や動画などを豊富に掲載しています。

 

また運営者情報やマーケット情報、さらにはJLL森井鑑定株式会社による不動産調査報告書も開示しています。

出来る限り透明性を高めたいという思いの下、関係各所との調整の末にマニアックなほど情報開示しております

まず、株式会社ブリッジ・シー・キャピタルとしての不動産ファンドの実績があります。

今回のホテル案件も、我々の不動産ファンドとしての情報ネットワークから案件情報を取得しました。

 

当社は不動産ファンドとして常に大型不動産の売買を繰り返し実績を積み、ネットワークにおける信頼関係が成立しております。

希少価値の高い投資案案件の上流情報はそういった信頼関係が成立しているプロ間の「インナーサークル」に属していないと入手が難しいです。

今後の大型案件も継続的に行う予定ですが、これまで機関投資家や富裕層でしか参加できなかったそういった希少性の高い大型投資案件に参加できる、というのもCREALの醍醐味だと思います。

 

またCREALは毎月の分配金支払いを採用していますが、これは実は弊社のエンジニア側からの強い要望だったのです。

家賃が毎月入るという不動産投資の実感をお客様が得るために、「オペレーションの負担はシステムでカバーできますのでやりましょう」とエンジニア側から話があって、最後は社内で話し合って決めました。

そういったエンジニアの立場でも良いサービスを生み出すためアイディア生み出し妥協をしない、というのもCREALのこだわりです

前提として、弊社は安全面を何より重視しています。

期中はすべてマスターリース（一括の賃貸借）をしており、万が一空き物件が増加したとしても、安定した賃料収入が得られます。

そういった確実性の高い賃料収入（インカムゲイン）からの配当が、だいたい年4%台というわけです。

 

他社さんは物件の売買（キャピタルゲイン）も加味した配当となっているのでやや高く設定されていますが、当然キャピタルゲインには価格変動が生じるので、あまり過度な利回り表示とならない為にも、CREALは達成見込みの高い着実な水準で設定しています。

ただキャピタルゲインの配分も加味した投資商品を希望するお客様の声もありますので、リスクとリターンのバランスを見ながら、我々も今後はチャレンジしていくつもりです

個人的には、たとえば通常のワンルームの不動産投資で3ヶ月で年利回り7~8%はなかなか現実的では無いかなという感覚は持って欲しいとは思っています。

ただ正直に言ってしまうと、他社さんにもいろいろ戦略があると思っていまして、その目的の1つはおそらくマーケティングでしょう。

 

言い換えるとファンを作るというか、不動産投資をしてみたいユーザーと繋がっておく事を優先して考えているのだと思います。

それ自体は不動産投資を広める意味で素晴らしいと思いますが、弊社としては安定した運用を重視したいのでなかなか高利回りでのお約束はできないかな…というのが本音の部分ですね

 まずは写真を見ての第一印象ですね。

その次に、詳細情報として8つのタブ（概要・物件情報・運営者・マーケット情報・リターン・リスク要因・ファンド情報・ドキュメント）があります。

 

他社さんでは住所くらいしか載せないところもありますが、弊社はマーケット情報などの一般情報も含めてまとめています。

忙しい方は、せめてここの情報にだけでも目を通して判断してほしいという思いからですね。

賃料や配当のシミュレーション、我々への手数料も含め数字の部分は出来る限り載せています。

 

第1号では運営者であるホテルオペレーターとの契約情報も、了解を何とかもらって開示しました。

これはREITでもなかなか開示されていない情報だと思います。

 

またこれは重要ですが、先ほど少し触れた不動産鑑定会社からの調査報告書も第三者意見として添付しています。

担保評価を誰がしているのかを分からない業者も多いので、ここはきちんと明示しておく必要があると感じて交渉の末に開示して頂けました

先ほどのホテルのような大型ファンドは、月に1度くらいのペースで行いたいと思っています。

またここだけの話ですが、保育園や老人ホームなどもファンド組成候補として検討しています。

一方で、常に何かしらの案件の募集をしていたいという思いもありますので、金額としてはやや小ぶりですが都心のレジデンスは週1くらいの募集を目指したいですね

 単なるワンルームマンションだけでなく、我々の強みを生かして多種多様なファンド組成を目指して行きたいですね。

また実は、今年度中にアプリ開発も考えています。

不動産投資をもっと身近に楽しんでもらえるように頑張って参りますので、引き続き宜しくお願い致します！